Documentación obligatoria para escriturar un terreno

La compra de un terreno es un paso emocionante, pero el proceso legal que culmina con la escrituración es, sin duda, el más crucial para asegurar tu inversión y tu propiedad de forma definitiva, es esencial conocer la documentación obligatoria para escriturar un terreno y evitar demoras o problemas legales.

Este documento tiene como objetivo principal ser una guía clara y concisa sobre todos los documentos indispensables que deberás reunir y presentar ante el notario para formalizar legalmente la transferencia de dominio.

Comprender y tener en orden cada uno de estos requisitos no solo agilizará el proceso, sino que también te protegerá de futuros inconvenientes. Desde los títulos de propiedad del vendedor hasta los certificados de no adeudo y planos catastrales, cada papel juega un rol fundamental en validar la legalidad de la operación.

Identificación de las partes y estado civil

Lo primero es validar la identidad. Parece obvio, pero es donde ocurren errores tontos que frenan todo. El escribano necesita los dni de los firmantes vigentes. Si el documento está vencido o muy deteriorado, no podrás firmar. Además, se requiere la constancia de cuil o cuit descargada de AFIP para acreditar la situación fiscal.

El punto crítico aquí es el estado civil. Si el vendedor es casado y el bien es ganancial (comprado durante el matrimonio), es obligatorio el asentimiento del cónyuge. Esto significa que marido o mujer debe estar presente para firmar la conformidad. Si hay un divorcio en proceso pero no hay sentencia firme de división de bienes, la firma del ex sigue siendo necesaria.

Formularios de datos personales

La escribanía te pedirá completar un formulario de datos personales escribanía (Proforma). Aquí declaras domicilio real, teléfono y correo electrónico, que hoy tiene validez legal para notificaciones. Es vital ser preciso, ya que cualquier error en estos datos obligará a una escritura de rectificación posterior, con costos extra.

Títulos antecedentes y situación jurídica del lote

El corazón de la carpeta es el título de propiedad original. El vendedor debe entregar la escritura anterior (la “matriz”) para que el escribano verifique la cadena de dominio. Si el título se perdió, habrá que tramitar un “segundo testimonio” antes de avanzar, lo cual demora semanas.

El escribano solicitará al Registro de la Propiedad un informe de dominio e inhibiciones. Este documento es la foto legal del momento: confirma que quien vende es el dueño y que no tiene embargos. También se pide un certificado de inhibición general de bienes por el vendedor; si la persona está inhibida (por quiebra o juicios), no puede vender nada hasta levantar esa medida.

Análisis de la historia del inmueble

Para seguridad del comprador, se realiza un estudio de títulos de 20 años. Se revisan los antecedentes (ventas, donaciones, sucesiones) de las últimas dos décadas para descartar vicios ocultos. 

Si el terreno proviene de una herencia reciente, se necesitarán las declaraciones de herederos copias certificadas y el oficio judicial que ordena la inscripción, o bien realizar la venta por tracto abreviado sucesión, donde los herederos venden directamente al comprador en el mismo acto.

También es útil aportar una fotocopia de la escritura anterior desde el inicio de la negociación para agilizar el borrador.

Situación catastral y planos de agrimensura

Aquí entramos en lo físico. ¿El terreno mide lo que dice la escritura? Para saberlo, es obligatoria la cédula catastral vigente. En Córdoba, este documento tiene vencimiento, así que casi siempre hay que actualizarlo contratando a un agrimensor.

Si el lote es producto de una división reciente, se debe presentar el plano de mensura y subdivisión aprobado por Catastro y el Municipio. Sin plano aprobado, no hay escritura posible, solo venta de derechos posesorios (que es otra cosa muy distinta).

Ubicación exacta y límites

Es muy recomendable exigir un certificado de amojonamiento. El agrimensor va al terreno y coloca las estacas en los vértices exactos. Esto evita construir en el terreno del vecino. Además, se verifica el valor inmobiliario de referencia, un dato fiscal que determinará los costos mínimos de la escrituración.

En zonas rurales o semiurbanas, a veces se pide un certificado de aptitud ambiental si el lote es nuevo, para confirmar que no está en zona roja de bosque nativo o inundable.

Obligaciones fiscales: AFIP y Rentas

El Estado es el socio silencioso en toda compraventa. Para operaciones que superen cierto monto (que se actualiza periódicamente), el vendedor debe tramitar el coti afip inmuebles (Código de Oferta de Transferencia de Inmuebles). Sin el COTI, el escribano no puede escriturar.

Respecto a los impuestos nacionales, hay dos caminos:

1. iti o impuesto a la transferencia de inmuebles: Paga el 1.5% del valor de venta. Aplica a propiedades compradas antes de 2018.
2. Impuesto a las Ganancias Cedular: Paga el 15% sobre la ganancia (diferencia entre compra y venta). Aplica a propiedades adquiridas después de 2018.

Exenciones y reemplazos

Si el vendedor vende su casa para comprar otra vivienda dentro del año, puede tramitar el certificado de no retención itg o la exención de iti reemplazo de vivienda. Esto debe avisarse al contador con tiempo.

Por el lado provincial, se paga el impuesto de sellos de escrituración, que suele ser un porcentaje compartido entre comprador y vendedor, salvo pacto en contrario.

Tabla: Documentos Fiscales Clave

Certificados administrativos y libres deuda

Nadie quiere comprar deudas ajenas. El escribano solicitará los certificados administrativos (conocidos como “certificados registrales”) que bloquean la matrícula por unos días, dando la reserva de prioridad registral.

Además, se gestionan los libres deuda “físicos”:

1. Libre deuda municipal e inmobiliario: Certifica que no se deben tasas a la municipalidad ni a Rentas de la provincia.
2. Libre deuda de aguas cordobesas: O la cooperativa de agua local.
3. Certificado de libre deuda de expensas: Si el terreno está en un barrio cerrado o country, el administrador del consorcio debe emitir este papel firmado. Sin esto, la deuda de expensas pasa al comprador.

Pagos pendientes

Si aparecen deudas, el escribano suele retener el dinero del precio de venta para hacer el pago de tasas retributivas de servicios y liberar el inmueble. También se verifica si se hizo el boleto de compraventa sellado previamente, ya que el impuesto de sellos ya pagado se descuenta del total de la escritura.

Una vez firmada la escritura, recuerda hacer el cambio de titularidad de los servicios (luz, agua) inmediatamente para evitar problemas futuros.

Requisitos especiales para personas jurídicas y apoderados

Cuando quien vende o compra es una empresa (S.A., S.R.L.) o alguien que no puede asistir, la documentación venta terreno córdoba se engrosa.

Si actúa una sociedad, se requieren:

• Estatuto social srl o sa original y sus modificaciones.
• Actas societarias para personas jurídicas donde se designan las autoridades vigentes.
• Acta de asamblea que autoriza la venta (o compra) del bien específico, si el estatuto lo exige.

Uso de poderes

Si firma un apoderado, debe presentar el poder especial irrevocable de venta o un poder general amplio de administración y disposición. El escribano verificará la vigencia de ese poder (que no haya sido revocado ni que el mandante haya fallecido). La legalización del colegio de escribanos es necesaria si el poder viene de otra provincia.

A veces, para terminar sucesiones o litigios, se necesita el desarchivo de expediente judicial para que el escribano pueda tener a la vista las actuaciones originales.

Justificación de fondos y normativa antilavado

Vivimos tiempos de estricto control financiero. La Unidad de Información Financiera (UIF) exige que el escribano actúe como agente de información. Si la operación supera ciertos montos, el comprador debe presentar documentación sobre el origen lícito de los fondos.

Esto puede ser: recibos de sueldo, facturación de monotributo, boletos de venta de otros bienes, herencias cobradas o ahorros declarados. Todos deben firmar la declaración jurada uif persona expuesta (PEP), indicando si son políticos, funcionarios o jueces.

Medios de pago y bancarización

En la escritura figuraba cómo se pagó: transferencia, efectivo o permuta. Si hubo crédito, se firma también la escritura de hipoteca.

El pago de honorarios, escribanía y los gastos se abonan usualmente en el acto de la firma. El escribano te entregará una proforma de gastos de escrituración detallada y una factura por sus servicios. Al final, firmarán en el protocolo y se expedirá la foja de servicios notariales correspondiente.

Si todo está en orden, se procede a la minuta de inscripción registral y en unos 30 a 60 días (trámite normal) tendrás tu testimonio inscripto. La firma digital o presencial escritura dependerá de la tecnología que adopte la jurisdicción, aunque la presencia física sigue siendo la regla de oro para la seguridad jurídica.

Un último consejo de organización

La carpeta del terreno no se arma en un día. Si eres vendedor, empieza a recopilar los certificados administrativos vigentes y planos meses antes de poner el cartel. Si eres comprador, exige ver la fotocopia del título antes de reservar. 

Tener toda la documentación de la venta del terreno lista no solo acelera los tiempos, sino que transmite seriedad y evita que se caiga la operación por un tecnicismo evitable. ¿Tienes dudas sobre la validez de un plano o un poder antiguo? Es mejor consultar al escribano antes de comprometer dinero.