Escriturar una donación en vida ¿Solución inteligente o trampa legal a futuro?

La transferencia de patrimonio a través de la donación de bienes en vida se ha consolidado como una herramienta fundamental en la planificación sucesoria y fiscal. Esta figura jurídica permite a una persona, el donante, ceder la propiedad de un bien ya sea dinero, inmuebles o acciones a otra, el donatario, de manera gratuita e irrevocable mientras el primero aún vive.

A primera vista, se presenta como una solución inteligente que ofrece beneficios inmediatos: permite al donante ver el uso o disfrute de su propiedad por parte de sus herederos, evitar futuros trámites sucesorios potencialmente largos y costosos, y reducir ciertas cargas fiscales posteriores.

La idea suena brillante en teoría: firmamos unos papeles ahora, todos contentos y nos ahorramos a los abogados en el futuro. Pero la práctica inmobiliaria tiene matices que pueden convertir ese acto de generosidad en un dolor de cabeza comercial.

Hoy, el panorama legal ha cambiado drásticamente, pero los miedos persisten. Si te preguntas si se puede escriturar un terreno donado y dormir tranquilo, o si estás por recibir un lote de tu abuela y no sabes si aceptarlo, este análisis profundo te dará la claridad que necesitas para decidir sin poner en riesgo tu capital.

Validez jurídica y requisitos para transferir un terreno gratuitamente

Empecemos por lo básico. Donar no es simplemente decir “esto es tuyo”. Es un contrato solemne. Para que tenga validez plena frente a terceros, debe cumplir con requisitos para donar un terreno muy específicos que la ley impone para proteger tanto al que da como al que recibe.

El paso fundamental es la escritura traslativa de dominio por donación. A diferencia de un auto o dinero en efectivo, los inmuebles no pueden donarse mediante un documento privado o un simple formulario con firmas certificadas. La ley exige escritura pública bajo pena de nulidad.

Esto significa que si tu papá te firmó un papel en casa regalándote el lote de las sierras, legalmente eso no vale nada. La validez de la donación sin escritura pública es nula en materia inmobiliaria.

Documentación necesaria ante escribano público

Al sentarte frente al notario, te pedirán una carpeta de documentos similar a una venta: título original (escritura antecedente), libre deuda de impuestos y cédula catastral vigente. Pero aquí surge una figura clave: la “oferta y aceptación”. La donación es un acto bilateral. No basta con que alguien quiera regalar; el otro debe aceptar.

En la mayoría de los casos, ambos van a la escribanía el mismo día. Pero a veces, el donante firma la donación y aceptación por separado. Esto es común cuando el hijo vive en el extranjero. Ojo aquí: la aceptación debe ocurrir mientras el donante esté vivo. Si el dueño fallece antes de que el beneficiario acepte formalmente, la oferta cae y el bien pasa a la sucesión.

Diferencia legal entre anticipo de herencia y donación a terceros

No todas las donaciones son iguales a los ojos de la ley. Debes distinguir si es un adelanto de herencia inmuebles (de padres a hijos) o una donación a terceros no herederos (a un amigo, un sobrino lejano o una institución).

Cuando donas a un hijo (heredero forzoso), la ley presume que le estás dando “a cuenta” de lo que le tocará cuando mueras. En cambio, si donas a un extraño, estás disponiendo de la parte de tu patrimonio que la ley te permite regalar libremente. Esta distinción es vital para entender los futuros reclamos familiares.

El estigma de los títulos imperfectos y la reforma del Código Civil

Durante años, el mercado inmobiliario argentino tuvo una regla no escrita: “no toques propiedades donadas”. ¿Por qué? Porque existía el riesgo latente de que apareciera un heredero no reconocido (un hijo extramatrimonial, por ejemplo) y reclamara el bien, incluso si este ya había sido vendido a un tercero de buena fe. Esto convertía al inmueble en un “título observable”.

La duda sobre si se puede vender una propiedad donada frenaba miles de operaciones. Nadie quería comprar una casa que un juez podía quitarle años después por un conflicto familiar ajeno.

Impacto de la Ley 27.587 en la circulación de títulos

Afortunadamente, a finales de 2020 se sancionó la Ley 27.587, que trajo aire fresco. Esta norma modificó el Código Civil y Comercial para proteger a los terceros adquirentes. Básicamente, estableció que si compras una propiedad a alguien que la recibió por donación, y lo haces de buena fe y a título oneroso (pagando), el bien queda blindado.

Esta venta de inmueble donado por la nueva ley transformó el escenario. Ahora, la acción de los herederos reclamantes (acción de reducción) no puede perseguir el inmueble si este ya fue vendido a un tercero. El reclamo se resuelve en dinero entre los herederos, pero no tocan la casa. Esto eliminó la gran barrera del título perfecto vs título observable donación que tanto daño hacía al tráfico inmobiliario.

Seguridad jurídica actual para el comprador de un bien donado

Gracias a esto, el saneamiento de títulos de donación es automático al momento de vender a un tercero. Sin embargo, todavía queda un remanente cultural de desconfianza. Algunos escribanos y bancos, más conservadores, siguen mirando con lupa estos títulos, especialmente si la donación es muy reciente o si el donante falleció hace poco tiempo.

Protección del donante: Usufructo vitalicio y derecho de habitación

El miedo número uno de los padres que donan es: “¿Y si me echan de mi propia casa?”. Es un temor válido. Las relaciones humanas cambian, y una vez que firmaste la escritura, la casa ya no es tuya. Para evitar quedarse en la calle, la herramienta jurídica por excelencia es la donación con reserva de usufructo vitalicio.

Reserva de usufructo: ceder la nuda propiedad pero conservar el uso

En esta modalidad, la propiedad se desdobla en dos:

1. Nuda Propiedad: La recibe el hijo (donatario). Es el “título”, pero está vacío de contenido inmediato. No puede usar la casa ni alquilarla sin permiso.
2. Usufructo: Se lo queda el padre (donante). Le da derecho a vivir ahí, alquilarla y cobrar la renta para sí mismo hasta el día de su muerte.

Al realizar una donación nuda propiedad, te aseguras el control. Incluso puedes pactar un usufructo gratuito o oneroso, aunque en el ámbito familiar el 99% son gratuitos.

Cláusulas de reversión en caso de fallecimiento del donatario

Otra situación trágica pero posible: donas la casa a tu hijo, y tu hijo fallece antes que tú. Si él estaba casado o tenía hijos, la casa entraría en su sucesión y terminarías compartiendo tu hogar con tu nuera/yerno. Para evitar esto, se incluye el “derecho de reversión”. Si el donatario muere antes que el donante, la propiedad vuelve automáticamente al patrimonio del donante original, como si nada hubiera pasado.

Es fundamental consultar sobre la posibilidad de revocar la donación de inmueble por causas específicas, como la ingratitud (si el hijo atenta contra la vida del padre o le niega alimentos), aunque probar esto en juicio es complejo.

Límites legales ante herederos forzosos y la porción legítima

Aquí entramos en el terreno matemático y conflictivo. En Argentina, no puedes hacer lo que quieras con tu patrimonio si tienes “herederos forzosos” (hijos, cónyuge, padres). La ley protege una parte de la herencia llamada “legítima”.

La legítima hereditaria donaciones establece que los hijos deben recibir obligatoriamente dos tercios (66.6%) del patrimonio de sus padres. Solo puedes disponer libremente del tercio restante.

Riesgos de donar a un solo hijo existiendo hermanos

Muchos padres intentan beneficiar al hijo que los cuida (“le dejó la casa a Juan porque María nunca viene a verme”). Cuidado. Si esa donación excede la porción disponible, estarás ante una donación inoficiosa al código civil. Cuando fallezca, María podrá demandar a Juan para que “devuelva” el valor excedente a la masa hereditaria.

La pregunta sobre si existe una donación a un solo hijo habiendo otros tiene respuesta afirmativa: se puede hacer, pero quedará sujeta a revisión futura. Incluso se puede plantear una donación con dispensa de colación, una cláusula donde el donante aclara expresamente que quiere beneficiar a ese hijo por encima de los demás, imputando lo donado a su porción disponible.

Cálculo del porcentaje disponible para donar

El porcentaje disponible para donar argentina varía según quiénes sean tus herederos:

• Si tienes hijos: Solo puedes regalar el 33,3% de tus bienes.
• Si solo tienes cónyuge (sin hijos): Puedes disponer del 50%.
• Si no tienes herederos forzosos: Puedes donar el 100% a quien quieras (un amigo, una fundación).

La donación a nietos estando hijos vivos también se considera una donación a terceros y se descuenta de la porción disponible, salvo que se aclare otra cosa.

Acciones legales de restitución: Colación y Reducción

Si los cálculos fallan y un heredero recibe más de la cuenta, se activan los mecanismos de defensa de la legítima. Estos son los fantasmas que asustan a los compradores de propiedades donadas.

Diferencias entre compensar valores o devolver el inmueble

1. Acción de Colación: Busca igualar a los herederos. Si le diste un terreno a un hijo en vida, se considera un anticipo. Al morir el padre, ese hijo debe “traer el valor” a la sucesión para computarlo. No devuelve el terreno, solo se hacen cuentas (“tú ya recibiste 100, ahora te toca menos efectivo”).
2. Acción de Reducción: Es más agresiva. Ocurre cuando lo donado supera tanto la porción disponible que afecta la legítima de los otros. Aquí sí se podía pedir la restitución del bien.

Hoy, gracias a la reforma, la acción de reducción y colación tiende a resolverse en términos monetarios si el bien ya no está en poder del donatario. Pero si el donatario aún tiene el terreno, podría verse obligado a venderlo para pagarle a sus hermanos.

Prescripción adquisitiva y plazos para sanear el título

El tiempo todo lo cura, incluso los títulos imperfectos. Existe un plazo para vender inmueble donado con total tranquilidad: 10 años desde la fecha de la donación (siempre que el donante tenga posesión). La ley establece que a los 10 años opera la prescripción adquisitiva y el título se sanea automáticamente ante cualquier reclamo de herederos.

La prescripción acción de reducción donación también tiene plazos específicos tras la muerte del donante, por lo que estudiar las fechas en el estudio de títulos donación plazo es tarea obligada del escribano.

Análisis de costos: Gastos de escribanía e impuestos provinciales

Vamos al bolsillo. La principal motivación para donar es económica: se cree que es más barato que la sucesión. ¿Es verdad? Depende.

El costo de escritura de donación inmueble suele ser alto al principio porque pagas todo junto. En una sucesión, los gastos se patean para el final.

En una donación, los honorarios escribano donación rondan el 2% del valor del inmueble (o valor fiscal aumentado, lo que sea mayor), más aportes notariales.

Impuesto a la Transmisión Gratuita de Bienes (ITGB)

En algunas jurisdicciones (como la provincia de Buenos Aires), este impuesto es un golpe fuerte. En Córdoba, la situación fiscal varía y debes consultar la vigencia del impuesto a la transmisión gratuita de bienes o similares en el código tributario local del año en curso. A veces, la donación de inmuebles a hijos costos se encarece por las tasas de inscripción en el Registro de la Propiedad.

Si comparas cuánto cuesta hacer una donación en vida versus una sucesión, la donación suele ser más cara en el desembolso inicial (escritura, agrimensura, tasas), pero más barata en “paz mental” y tiempos. Una sucesión puede tardar meses o años si hay disputas; la donación es inmediata.

También debes definir gastos de escrituración quien paga donación. Usualmente los paga el donante (padres), pero nada impide que los pague el hijo beneficiario.

Tabla Comparativa: Donación vs. Sucesión

Panorama de reventa y aceptación bancaria de propiedades donadas

Si tu plan es recibir el terreno para venderlo y comprar otra cosa, presta atención. Aunque la ley cambió, el mercado tiene inercia.

Muchos bancos privados todavía dudan al otorgar hipotecas sobre inmuebles con antecedentes de donación menores a 10 años. Esto reduce tu universo de compradores a aquellos que tienen “el efectivo en mano”.

Estudio de títulos: Qué revisan los bancos hoy

El estudio de títulos donación plazo revisa la matriz de los últimos 20 años. Si aparece una donación, el escribano del banco analizará si hay riesgo de reclamo de legitimarios. Si la donación fue a un hijo único, el riesgo es nulo. Si fue a un tercero, la luz amarilla se enciende.

Actualmente, se puede escriturar un terreno donado y venderlo, pero podrías enfrentar una negociación de precio más dura. Algunos compradores usan el argumento del “título de donación” para pedir rebajas, alegando que es un título “menos líquido”.

El tracto abreviado donación sucesión no aplica aquí (eso es para sucesiones), pero sí debes asegurarte de que la donación esté perfectamente inscrita. Inscribir donación registro propiedad es el paso final que da publicidad al acto; sin eso, no eres dueño frente a terceros.

¿Se puede anular una donación?

Sí, en casos extremos. Además de la ingratitud, existe la nulidad de donación por simulación (cuando se finge una venta para ocultar una donación) o si el donante no tenía capacidad mental al momento de firmar. Por eso, muchos escribanos piden certificados médicos de “lucidez” cuando el donante es una persona de edad muy avanzada, para blindar el acto.

Conclusión: decidir con la ley en la mano

Donar un terreno en vida es un acto de amor, pero debe ejecutarse con la frialdad de un cirujano. La línea entre solucionar un problema y crear uno nuevo es muy fina y está dibujada por la redacción de la escritura.

Si estás pensando en adelantar la herencia, hazlo, pero asesórate sobre la “dispensa de colación” y el “usufructo”. Y si vas a comprar un terreno con antecedente de donación, no huyas despavorido; con la nueva ley, es muy probable que sea una oportunidad segura de inversión, siempre que tu escribano revise que los papeles estén en orden. ¿Te quedó alguna duda sobre tu caso familiar particular? A veces, una consulta preventiva evita años de litigios.