El momento de la escrituración es la culminación de cualquier operación inmobiliaria, ya sea una compraventa o una herencia. Es el acto formal que le otorga la seguridad legal definitiva sobre un terreno. Sin embargo, antes de llegar a la firma ante el notario, es fundamental entender cómo se calcula el valor de una escritura de un terreno, un costo que va mucho más allá del precio de venta y que varía enormemente según el país, la provincia o el estado.
El costo total de la escritura es una sumatoria de tres grandes componentes: los honorarios notariales del escribano, los impuestos de escrituración y los gastos administrativos o de registro. Generalmente, estos gastos representan un porcentaje significativo del valor del inmueble, oscilando entre el 5% y el 10% del precio total de la operación, aunque esta cifra debe tomarse solo como una referencia inicial.
La Base Imponible: El Punto de Partida del Cálculo
Todo el proceso de cálculo de la escritura de un terreno se basa en la determinación de un valor monetario sobre el cual se aplicarán los porcentajes de impuestos, tasas y honorarios notariales del escribano.
Definición de la base imponible para calcular gastos de escrituración terreno
La base imponible para calcular gastos de escrituración terreno es el valor fiscal que la ley establece para determinar el monto de los impuestos y, en muchos casos, los aranceles del notario. Este valor suele ser el mayor entre tres cifras:
- Precio de Venta o de Operación: El monto real por el cual se vendió o transfirió el terreno, acordado entre las partes.
- Valor Catastral (o Fiscal): El valor que la autoridad fiscal o catastral local asigna al terreno para el cobro de impuestos anuales (predial o inmobiliario).
- Valor Inmobiliario de Referencia (VIR): Un valor de mercado que algunas administraciones tributarias establecen para evitar que las partes declaren un precio muy bajo para evadir impuestos.
La base imponible para calcular gastos de escrituración terreno será siempre el valor más alto entre estos tres. Este es el monto sobre el cual se aplicará la mayoría de los porcentajes.
Riesgos de la subvaluación del terreno
Algunas personas intentan declarar un precio de venta artificialmente bajo para reducir el pago de impuestos de escrituración. Esto se conoce como subvaluación. Si bien puede reducir el costo inmediato, conlleva varios riesgos:
- Multas fiscales: La autoridad fiscal puede iniciar un proceso de revisión, determinar la diferencia y aplicar multas e intereses.
- Problemas futuros para el vendedor: Si el vendedor tiene que pagar un impuesto a la ganancia patrimonial, una base de venta baja puede aumentar su ganancia fiscal aparente.
- Dificultades hipotecarias: Los bancos suelen exigir que el valor escriturado coincida con la tasación, limitando el monto del crédito si se subvalúa.
Anécdota: En un caso común, un comprador escrituró un lote por un valor muy inferior al real para “ahorrar” el 2% de impuestos, pero años después, al venderlo, la diferencia entre el precio de compra declarado y el precio de venta real fue tan grande que tuvo que pagar un impuesto a la ganancia patrimonial mucho mayor.
Documentos clave para conocer el valor fiscal
Para iniciar el cálculo de la escritura de un terreno, usted debe solicitar la siguiente documentación:
| Documento | Información que Provee |
| Boleta del Impuesto Predial | Muestra el valor catastral (o valor fiscal) del terreno. |
| Certificado Catastral | Especifica la nomenclatura, linderos y superficie exacta del terreno. |
| Certificado de Valoración | Algunas jurisdicciones emiten un certificado con el Valor Inmobiliario de Referencia (VIR). |
Enlace Interno: /blog/diferencias-entre-valor-fiscal-y-valor-comercial-de-un-inmueble
Enlace Externo: Portal oficial de Catastro (ejemplo de fuente gubernamental).
Honorarios Notariales: El Costo del Profesional
El notario (o escribano) es el profesional de derecho encargado de dar fe pública al acto de transferencia y garantizar la legalidad de la operación. Sus honorarios notariales del escribano son un componente clave del costo total.
¿Cómo se calculan los honorarios notariales del escribano?
Los honorarios notariales del escribano se calculan como un porcentaje del valor del terreno (usando la base imponible para calcular gastos de escrituración terreno). Este porcentaje no es libre; generalmente está regulado por el Colegio de Notarios de cada provincia o estado, estableciendo mínimos y máximos.
| Valor del Terreno (Base Imponible) | Porcentaje Aplicable (Referencia) |
| Rangos de valor bajo | Entre 3% y 4% |
| Rangos de valor medio | Entre 2% y 3% |
| Rangos de valor alto | Entre 1% y 2% |
Es común que el arancel sea decreciente; a mayor valor del terreno, menor es el porcentaje aplicado. Además de la tarifa porcentual, pueden existir gastos fijos por la redacción de la matriz de la escritura y el cobro de Impuesto al Valor Agregado (IVA) sobre los honorarios.
Distribución de los gastos de la escritura de un terreno
Si bien el comprador es quien, por costumbre, elige al notario, los gastos notariales suelen repartirse. En muchas regiones, la ley o el uso establecen que:
- Comprador: Asume la mayor parte de los honorarios notariales del escribano, los impuestos de escrituración y los gastos de inscripción en el Registro de la Propiedad.
- Vendedor: Paga los certificados previos necesarios para la venta (dominio, inhibiciones, estado parcelario), el Impuesto a la Renta o a la Ganancia de Capital, y su parte del Impuesto de Sellos.
El costo de la escritura de un terreno para el comprador suele ser significativamente mayor.
El rol de la solicitud de proforma notarial
Para obtener una cifra exacta de los gastos de la escritura de un terreno, es imprescindible solicitar una solicitud de proforma notarial.
Una proforma es un presupuesto detallado que el notario emite y que desglosa, rubro por rubro, la estimación de impuestos, tasas, aranceles y sus propios honorarios notariales del escribano. Esta solicitud de proforma notarial es gratuita y garantiza que no haya sorpresas al momento de la firma.
Enlace Interno: /blog/que-es-y-como-negociar-los-honorarios-del-notario
Enlace Externo: Aranceles del Colegio de Notarios de su jurisdicción (ejemplo de fuente profesional).
Impuestos y Tasas: El Componente Fiscal del Costo
Los impuestos de escrituración constituyen la parte más pesada del cálculo de la escritura de un terreno, ya que buscan gravar la transmisión de riqueza que supone la operación.
Impuesto de Sellos (o Impuesto de Timbre)
El Impuesto de Sellos grava los contratos o actos jurídicos (como la compraventa) que se formalizan. Es un impuesto local, por lo que su tasa y método de cálculo de la escritura de un terreno varían por estado o provincia.
- Tasa: Suele rondar entre el 1% y el 4% de la base imponible.
- Distribución: Lo común es que este impuesto se abone al 50% entre el comprador y el vendedor, aunque esto puede ser negociado.
- Exenciones: En muchos lugares, si la compra es para vivienda única, familiar y de ocupación permanente, existe una exención o reducción considerable de los impuestos de escrituración.
Impuestos del Vendedor: ITI o Ganancia de Capital
El vendedor también enfrenta impuestos sobre la utilidad obtenida.
| Impuesto | Aplicación |
| Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI) | Impuesto nacional aplicado a la transferencia de inmuebles adquiridos antes de una fecha específica. |
| Impuesto a la Ganancia de Capital | Impuesto aplicado a la ganancia obtenida en la venta de inmuebles adquiridos después de una fecha límite. |
Es importante destacar que, si el vendedor utiliza el dinero de la venta para comprar o construir otra vivienda única, puede quedar exento del ITI, lo que reduce los impuestos de escrituración totales de la operación.
La tasa de inscripción en el Registro de la Propiedad
Este es un arancel obligatorio que se paga al organismo público para que el terreno quede formalmente registrado a nombre del nuevo propietario. La tasa de inscripción en el Registro de la Propiedad es un porcentaje fijo que, al igual que los honorarios notariales del escribano, se aplica sobre la base imponible para calcular gastos de escrituración terreno.
Este pago es lo que finalmente le da la publicidad y la oponibilidad a terceros a su derecho de propiedad.
Enlace Interno: /blog/impuestos-en-la-compraventa-de-un-inmueble
Enlace Externo: Portal de la Administración Tributaria local (ejemplo de fuente fiscal).
Otros Gastos Administrativos y Variables
Además de los grandes rubros de impuestos de escrituración y honorarios, existen otros gastos menores que suman al costo de la escritura de un terreno.
Gastos de Certificados e Informes Previos
Antes de firmar, el notario debe solicitar una serie de informes para garantizar que el terreno está libre de problemas legales y que la transferencia es posible:
| Certificado | Propósito | Costo |
| Certificado de Dominio | Acredita quién es el dueño actual y si existen hipotecas o embargos. | Fijo/Bajo |
| Informe de Inhibiciones | Acredita que el vendedor no tiene impedimento legal para vender (no está inhibido). | Fijo/Bajo |
| Certificado de No Adeudo | Certifica que el terreno no debe impuestos municipales o tasas. | Variable |
| Certificado de Aportes Notariales | Pequeño aporte a la Caja Notarial, calculado como un porcentaje mínimo de la base imponible. | Porcentual/Mínimo |
Variabilidad por el tipo de operación: compraventa vs. herencia
El cálculo de la escritura de un terreno no es igual para todas las operaciones.
- Compraventa: Se aplican Impuesto de Sellos, ITI/Ganancia de Capital, y Tasa de Inscripción. El costo de la escritura de un terreno es el más alto.
- Donación: Se aplica un Impuesto a la Transmisión Gratuita de Bienes (ITGB) o similar, que sustituye a los impuestos de compraventa.
- Herencia (Sucesión): Se aplica el ITGB o Impuesto de Sucesiones, que grava la transmisión hereditaria. Los honorarios notariales del escribano suelen ser diferentes, ya que en la sucesión intervienen también honorarios de abogado.
La incidencia del tracto abreviado en el costo de la escritura
Cuando se realiza una compraventa de un terreno que se acaba de heredar, se puede aplicar la figura del tracto abreviado. En este caso, el terreno pasa del nombre del fallecido directamente al nombre del comprador final en un solo acto, sin tener que inscribirlo primero a nombre de los herederos.
La tasa de inscripción en el Registro de la Propiedad se paga una sola vez (del causante al comprador), no dos (del causante al heredero y del heredero al comprador). La incidencia del tracto abreviado en el costo de la escritura es una reducción significativa de la tasa de inscripción en el Registro de la Propiedad y otros gastos administrativos.
Un ejemplo real de la incidencia del tracto abreviado en el costo de la escritura es que, si el gasto de inscripción normal es de $2,000, al usar el tracto abreviado se puede ahorrar ese monto que corresponde a la inscripción del terreno a nombre de los herederos.
Conclusión
Saber cómo se calcula el valor de una escritura de un terreno es el primer paso para una transacción inmobiliaria exitosa y sin sobresaltos. Recuerde que el costo de la escritura de un terreno es una inversión en su seguridad jurídica, y no un simple gasto.
Nunca base su decisión en la opción más económica, sino en aquella que le ofrezca la mayor transparencia y respaldo legal. Asegúrese de solicitar siempre una solicitud de proforma notarial detallada y compare los valores con la normativa vigente en su jurisdicción. La tranquilidad de ser el dueño formal no tiene precio.